Si has decidido adquirir una vivienda, seguramente te habrás fijado en que la mayoría de los portales inmobiliarios incluyen una calculadora de préstamo que muestra qué porcentaje del precio debes tener ahorrado para que te concedan la hipoteca. Esto se debe al loan to value (LTV), un porcentaje que representa el endeudamiento de un activo en relación con su valor real y actual y que sirve a las entidades financieras para calcular el nivel de morosidad de una operación con garantía hipotecaria.
¿Qué es el LTV?
El LTV, o relación valor-préstamo, es una ratio que se utiliza en operaciones con garantía hipotecaria para medir el porcentaje entre la cantidad de préstamo que se solicita y el valor del inmueble o activo que se utiliza como garantía. En otras palabras, permite examinar el riesgo hipotecario.Desde la crisis económica del 2008, todas las entidades financieras están obligadas a suministrar información al Banco de España sobre sus productos hipotecarios. Estos datos permiten medir el tipo de endeudamiento y las condiciones en que se ha concedido. En particular, las entidades deben informar sobre el volumen de sus operaciones en función del tipo de garantía, la finalidad del préstamo, la contraparte y el LTV. Así, cuanto menor sea el LTV, mejor será la calidad del préstamo y existirá menor riesgo de morosidad.
¿Cómo se calcula el LTV?
Si vas a adquirir una vivienda y quieres saber el LTV, calcularlo es bastante sencillo. Para calcular el LTV debes dividir la cantidad del préstamo que necesitas solicitar entre el valor de la última tasación que se haya realizado al inmueble que quieras adquirir. A continuación, multiplica el resultado por 100 para convertirlo en un porcentaje.Por ejemplo, imagina que quieres solicitar una hipoteca de 190.000€ para comprar una vivienda cuyo valor de tasación (o valor de la propiedad) es de 225.000€.
Por lo tanto, en este caso el LTV sería aproximadamente del 84,4 %; es decir, la hipoteca cubriría el 84,4 % del valor de la vivienda y el 15,6 % restante correspondería al capital propio que deberías aportar como comprador (entrada o ahorro).
¿Cómo es un LTV bueno?
La circular del Banco de España 6/2008, de 26 de noviembre, establece cuatro rangos clasificatorios de la LTV:• La información de préstamos hipotecarios cuyo LTV es inferior al 50%.
• Información de préstamos hipotecarios cuyo LTV está entre el 50% y el 80%.
• Información de préstamos hipotecarios cuyo LTV está entre el 80% y el 100%.
• Y finalmente, la información de préstamos hipotecarios cuyo LTV supera el 100 %.
Como veíamos anteriormente, cuanto más bajo sea el porcentaje de LTV, mejor será la calidad del préstamo y existirá menor riesgo de impago. En España, tras los análisis llevados a cabo por diferentes expertos, el umbral de referencia del LTV se sitúa en el 80 %. Por ello, si se concede un préstamo por encima de esta ratio se considera que conlleva un alto riesgo de morosidad.
¿Cómo puedes reducir tu LTV?
Ahora que sabes cómo calcular el LTV y la normativa que lo rige, puedes deducir fácilmente que cuanto mayor sea la aportación inicial a la compra de un inmueble, más bajo será el loan to value. Si además no supera el 80 %, podrás beneficiarte de mejores condiciones en la concesión de tu hipoteca.Si no dispones de ahorro suficiente, otra forma de disminuir este porcentaje es buscar una propiedad más económica, solicitar un préstamo online como los de bankintercard, sin coste de apertura ni mantenimiento, o pedir ayuda a algún familiar o amigo.
En definitiva, saber qué es el loan to value y cómo se calcula es fundamental a la hora de formalizar un trámite hipotecario. Esta ratio es una herramienta de ayuda no solo para los prestamistas, sino también para que los prestatarios obtengan una hipoteca con buenas condiciones. Calcularlo es sencillo y te permitirá evaluar si necesitas ahorrar más, ajustar tu presupuesto o buscar alternativas de financiación. Antes de firmar un contrato de préstamo, analiza este porcentaje con detenimiento para garantizar tu salud financiera.
